Механизм ипотечного кредитования. Для реализации механизма
ипотечного кредитования необходимо заключить два договора. Договор об ипотечном
кредите, по которому кредитор (финансовое учреждение) предоставляет кредит
кредитополучателю с оговоркой о том, что исполнение кредитополучателем
обязательств по возврату кредита обеспечивается ипотекой (договором залога
недвижимости). Ипотечный договор — договор залога недвижимого имущества в
обеспечение исполнения должником основного обязательства по договору ипотечного
кредитования. Оба договора заключаются одновременно и неразрывно связанны между
собой. При этом договор об ипотечном кредите устанавливает основное
обязательство по получению кредита, выплате такого кредита и процентов по нему,
а ипотечный договор носит акцессорный характер, т. е. он действует только до
исполнения основного обязательства по договору об ипотечном кредите.

 

При этом недействительность договора об ипотечном кредите
влечёт недействительность ипотечного договора, а недействительность ипотечного
договора не влияет на действительность договора об ипотечном кредите, но лишает
такой договор ипотечного обеспечения.

 

При заключении указанных договоров следует учитывать, что
правоотношения в сфере кредитования, кроме Закона об ипотечном кредитовании,
регулируются Гражданским кодексом Украины (ГК), Законом Украины «О банках и
банковской деятельности», Законом «О кредитных союзах», Положением НБУ «О
кредитовании» и ещё рядом нормативных актов. На отношения, связанные с
ипотекой, распространяются положения ГК, Закона «Об ипотеке» и ряда нормативных
актов, принятых в развитие положений указанных норм.

 

Существенными условиями договора ипотечного кредитования,
кроме обязательных условий для договоров кредитования, предусмотренных законом
и включённых в текст договора по настоянию одной из сторон, являются:

 

• указание
обо всех денежных сборах и расходах, связанных с установлением ипотеки;

 

• порядок
определения платы по договору: положение об инфляционной оговорке;

 

• порядок
досрочного исполнения основного обязательства в случае неплатежеспособности
должника или неисполнения должником своих обязательств по договору об ипотечном
кредите и юридические последствия такого неисполнения;

 

• право
должника предупреждать кредитодателя о возможном неисполнении основного
обязательства.

 

Если иные существенные условия договора ипотечного
кредитования не вызывают вопросов, то инфляционная оговорка является новеллой национального
законодательства. Следует отметить, что при заключении долгосрочных договоров в
Украине хозяйствующие субъекты уже давно используют различные механизмы зашиты
реальной стоимости обязательств в виде валютной оговорки, механизма индексации
стоимости обязательства при изменении стоимости валюты обязательства и т.п. О
недостатках и типичных ошибках, допускаемых при этом, уже много писалось и
говорилось. Рассмотрим механизм инфляционной оговорки, предусмотренный ст. 4
Закона об ипотечном кредитовании, в соответствии с которой инфляционная
оговорка является способом сохранения реальной стоимости денежных требований и
доходов кредитодателя. Кроме того, инфляционная оговорка должна обеспечивать
индексацию платежей по договору об ипотечном кредите при уплате основного
обязательства. Здесь следует заметить, что данная оговорка должна обеспечивать
только сохранение реальной стоимости денежных требований. В любом ином случае
такую оговорку можно будет признать противоречащей закону, что в результате
может привести к признанию недействительной этой части договора и невозможности
ее применения в дальнейшем для обоснования финансовых потерь кредитора.

 

В инфляционной оговорке могут быть предусмотрены как
индексирующие условные расчётные единицы, так и иные механизмы, не
противоречащие законодательству. Учитывая, что ГК Украины прямо разрешает
сторонам определять денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте,
следует ожидать, что стороны ипотечного договора будут использовать для этих
целей иностранную валюту. Состояние современного валютного рынка
свидетельствует о нестабильности основных мировых валют и их подверженности
инфляционным процессам. В случае обесценивания иностранной валюты, в которой
выражено обязательство, применение каких-либо индексов инфляции (обесценивания)
будет усложнено с учетом связанных с легализацией источников индексов инфляции,
отсутствия правового регулирования механизмов и подобной практики. В то же
время, выражение денежных обязательств в национальной валюте для обоснования требований,
связанных с обесцениванием валюты обязательства, позволяет применять
рассчитанный Государственным комитетом и, таким образом, сохранять реальную
стоимость обязательства. Таким образом, скорее всего, самой простой и
бесспорной формой инфляционной оговорки будет выражение суммы основного
обязательства в национальной валюте и положение, предусматривающее
периодическую индексацию суммы основного обязательства на индекс инфляции,
рассчитанный Госкомстатом Украины.